新竹聞
房企安全策略年底拿地 上半年跑量
進入新年，上海土地出讓市場延續2013年的高溫。台中北區房貸
1月15、16日先後出讓的閔行區華漕鎮三宗辦公用地，均由綠地聯合融信(福建)以底價競得，總成交金額為7.76億元；融信還以總價8.15億元競得閔行區另一塊商辦用地，溢價率78%。
&勞保貸款專案emsp;1月22日，上海同濟房地產有限公司以7.22億元競得浦東新區祝橋新鎮AC-13地塊，樓板價11479元/平米，溢價91.63%。
同一天，杭師大宅地拍賣中，經過一個半小時競價及保障房面積投報，融信以 33.8437億元競得，該地塊樓面價25785元/平方米，需配建保障房面積1.6萬平方米。若簡單去除保障房部分，則樓面價高達29365元/平方米。至此融信年底攬地5幅，總價起碼超過43億元，再一次向市場演繹瞭閩系房企的擴張沖動。
中原地產分析師龔敏認為，房企對2014年預期看好。盡管整體土地供應比前兩年上升，但整體商品房供應用地不大，供求矛盾依然嚴重。
克而瑞研究中心分析報告顯示，2013年，房地產開發企業土地購置面積 38814萬平方米，比上年增長8.8%；土地成交價款9918億元，增長33.9%。克而瑞研究中心分析師劉衛衛認為，房企資金增幅加快，是2013年土地市場持續高溢價的主要原因。2013年房企到位資金122122億元，比2012年增長26.5%。預計2014年房地產開發企業到位資金同比增幅將延續這一態勢。
據億翰智庫數據顯示，房企現有土地儲備較為充足，足夠未來3-5年的開發。例如萬科3947萬平方米，龍湖地產3952萬平方米，保利地產4278萬平方米，中海地產4423萬平方米，碧桂園5545萬平方米，恒大地產1.4億平方米，華潤置地2936萬平方米，世茂房地產3622萬平方米，綠城中國4187 萬平方米。
但隨著2013年上半年開工量的大幅增加，房企不得不持續拿地。世茂房地產2013年上半年新開工1430萬平方米，而2012年上半年新開工量隻有255萬平方米。
業內分析師認為，開發商去庫存基本完成，開始進入到補庫存的階段。2014 年上半年仍處於一個補庫存的周期，因為一線城市和二線重點城市的供給還不能提升到一個均衡的水平。同時，由於越強勢的開發企業在市場上的市場份額越來越大，行業資源趨於集中於強勢開發商，這種外部壓力迫使位於第二第三陣營的開發商不得不追求規模擴張。
經過2013年房價的快速上漲後，2014年房價的上漲速度有放緩的可能。去年獲取的高價土地，開發商不會急於推盤，而是等待區域房價上漲至其可盈利范圍後再推盤。
克而瑞研究中心分析師楊晨青指出，從資金方面來看，2014年市場資金流動性緊張將是大概率事件。根據歷年的情況分析，資金流動性在上半年普遍較好，針對剛需的個人住房貸款無論是在利率優惠的程度上還是貸款審批的嚴格程度，都遠好於下半年，如果企業在2014年上半年加大銷售力度，一方面銷售情況會相對較好；另一方面通過銷售回款的效率將大大增加。
根據克而瑞研究中心監測的53個典型城市經營性用地成交數據，2012年下半年共成交土地建築面積達3.79億平方米，2013年全年成交7.49億平方米，這些土地預計將在2014年下半年集中上市。供應潮的出現，將增加企業之間競爭激烈的程度，2014年上半年將成為房企出貨的窗口期。
新城地產副總裁黃超也認同上述觀點，他指出，如果市場一直推出高價地，過一段時間將會出現推貨的窗口期，在這個時間段或許房價會出現微妙的變化。2013年出讓的很多高溢價土地，都會在2014年上市，如果地方政府不收緊調控，那麼房價漲幅很可能超越2013年的20%。
克而瑞研究中心總監薛建雄指出，從經濟發展和財政壓力角度來看，地方政府都需要快速推動土地出讓。隻要市場保持現在溫和向上的態勢，對政府土地出讓是很有利的。對於高周轉房企而言，一邊是大量新增供應紮堆入市，另一邊是資金面收緊力度有增無減，看待2014年房地產市場不應太過於樂觀，上半年抓住窗口期跑量銷售將成為企業2014年最安全的銷售策略。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-01-23/08432590630.shtml
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