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克而瑞房價首分評解限——島城限購解除分析(1)

  房價點評網青島首席房價分析師 鄧國華



山東省青島市國土資源局和房屋管理局官方微博--青島房地

  限購解除影響

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  已解除限購城市表現

  從已經解禁的20多個城市來看，不用說部分解禁的城市，就算全面放開的城市，也沒出現明顯的上漲表現。除瞭政策公佈之後的近幾天，出現前期積累客戶的集中簽約以外，均未出現明顯的成交放量或價格上漲。限購解除在購房者心理或者市場導向上的意義更大。市場實際效果目前還體現在電話咨詢量和看房量的增長上，後期實際轉化效果還要看信貸、稅費等更實際的動作。

  青島解除限購影響

  1.短期促進作用。限購解除初期會解放前期受塗消信貸年息借貸增貸轉貸購房政策限制的積累客戶，例如傢庭已擁有一套房但想要購買改善型房源的外地客戶。但此類購買力客戶占比不高，對成交短期刺激效果明顯。

  2.提振市場信心。松綁政策傳遞瞭一個政府信號，提升市場信心，會使猶豫徘徊的購房者增加信心，進入市場，提高市場活躍度。

  3.對主城區影響有限。根據CRIC2014統計，截止7月底主城區144㎡以上可售總套數為5400餘套，近125萬㎡。且多為改善型高價房產，市場占比本來就不大，限購解除的影響預期不宜過高，市場矛盾需要時間來消化。

  4.對輔城影響謹慎樂觀。而真正影響的的可能算是城陽區、高新區和黃島區這些輔城區瞭。庫存一直高企的黃島區，加之成為第9個國傢新區的西海岸利好政策刺激，可以算是最大的受益者。高新區面臨近期需求短缺，限購放開對投資型客戶有促進作用。城陽區供需兩旺，政策松綁對其影響相對較小。

  5.信貸政策市場激活作用更大。取消限購對市場的激發的活力不會太大，市場激活關鍵還是信貸政策的轉變。房價--購買力直接影響因素是市場走向的根本動因，開發商以價換量的營銷措施，才能是供求發生變化，實現目標。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-07-31/20112844763.shtml


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